Immagina di entrare nel 2024 con una brezza leggera sulle spalle, sentendo che il peso del tuo mutuo si è ridotto. Questo non è un sogno irrealizzabile, ma una prospettiva concreta per l’anno a venire. In un’epoca in cui ogni centesimo fa la differenza, l’idea di snellire il proprio mutuo potrebbe sembrare un miraggio.
Ma, credimi, non è fantascienza. Non stiamo parlando di formule magiche, ma di tattiche reali e pragmatiche. Con il panorama economico del 2023 alle nostre spalle e i tassi di interesse che si profilano all’orizzonte, è il momento perfetto per esplorare come ridurre quel costante impegno finanziario che è la rata del mutuo.
Se ti stai chiedendo “Come?”, sei sulla giusta rotta. In questo articolo, ti sveleremo le strategie più efficaci per abbassare il costo del mutuo nel 2024, spiegando tutto in modo semplice. Allaccia le cinture e preparati a navigare verso un futuro finanziario più sereno!
Come si genera il tasso del mutuo?
Il tasso di interesse di un mutuo è determinato da una combinazione di fattori sia a livello macroeconomico che a livello individuale:
- Tassi di riferimento delle banche centrali: Le banche centrali, come la Banca Centrale Europea (BCE) o la Federal Reserve negli Stati Uniti, stabiliscono tassi di riferimento che influenzano direttamente i tassi di interesse bancari. Quando una banca centrale alza il suo tasso di riferimento, generalmente i tassi di interesse bancari seguono la stessa tendenza.
- Inflazione: Il tasso di inflazione è un altro fattore chiave. Le banche vogliono assicurarsi che il rendimento reale (ossia al netto dell’inflazione) del prestito sia positivo. Se l’inflazione è alta, le banche potrebbero aumentare i tassi di interesse per mantenere un rendimento reale positivo.
- Rischio di credito del mutuatario: Le banche valutano la capacità del mutuatario di rimborsare il prestito. Se un mutuatario ha un alto rischio di credito, la banca potrebbe decidere di applicare un tasso di interesse più alto per compensare il rischio maggiore.
Da cosa è influenzato il tasso variabile?
Il tasso variabile è un tipo di tasso di interesse che può cambiare nel corso del tempo in base a determinati indici o tassi di riferimento. Ecco alcuni fattori che influenzano il tasso variabile:
- Indici di riferimento: Il tasso variabile è spesso legato a indici di riferimento come l’Euribor (per l’Europa) o il Libor (a livello internazionale). Quando questi indici aumentano o diminuiscono, anche il tasso variabile seguirà la stessa tendenza.
- Politiche delle banche centrali: Come menzionato in precedenza, le decisioni delle banche centrali riguardo ai tassi di riferimento influenzano direttamente gli indici come l’Euribor o il Libor, e quindi anche i tassi variabili.
- Condizioni economiche generali: In periodi di incertezza economica o crisi finanziaria, gli indici di riferimento possono subire variazioni significative, influenzando così i tassi variabili.
- Spread bancario: Oltre all’indice di riferimento, le banche aggiungono uno “spread”, che è un margine che copre i costi operativi della banca e il rischio di credito del mutuatario. Questo spread può variare da banca a banca e da cliente a cliente.
Il tasso variabile di un mutuo è influenzato da una serie di fattori macroeconomici e individuali. Per i mutuatari, è essenziale comprendere come funzionano questi tassi e quali rischi comportano, in modo da poter prendere decisioni informate riguardo al proprio finanziamento.
Esempi di Fattori che influenzano il tasso del mutuo
Iniziamo con il primo grafico relativo ai fattori che influenzano il tasso del mutuo. Useremo un diagramma a barre per rappresentare visivamente l’importanza relativa di ciascun fattore.
Nota: Le altezze delle barre in questo grafico sono puramente illustrative e non rappresentano valori reali o quantitativi. L’obiettivo è solo quello di mostrare una rappresentazione visiva dei concetti discussi.
Ecco un diagramma a barre orizzontali che mostra i fattori che influenzano il tasso del mutuo.
Ora, passiamo al secondo grafico riguardante i fattori che influenzano il tasso variabile. Anche in questo caso, utilizzeremo un diagramma a barre per illustrare l’importanza relativa di ciascun fattore. Ricorda che anche qui le altezze delle barre sono puramente illustrative.
Piano Mutui 2023: Circolare ABI – Ecco i 3 modi per abbassare le rate
A seguito dell’inesorabile e costante rialzo dei tassi di interesse imposto dalle politiche della BCE, il Ministero dell’Economia e l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) hanno concordato su tre principali misure per aiutare i cittadini a gestire l’aumento delle rate dei mutui:
Allungare il piano di ammortamento
- Questa misura prevede l’estensione del numero di rate del mutuo. Ad esempio, se un mutuo era originariamente previsto per essere rimborsato in 240 rate (20 anni), potrebbe essere esteso a 300 rate (25 anni).
- Questo permette di ridurre l’importo di ciascuna rata, rendendo più gestibile il pagamento per il mutuatario.
- Tuttavia, è importante notare che l’allungamento del piano di ammortamento potrebbe comportare un costo totale maggiore nel lungo termine a causa degli interessi accumulati.
Vantaggi:
- Riduzione dell’importo mensile delle rate, rendendo più gestibile il pagamento per il mutuatario.
- Maggiore flessibilità finanziaria nel breve termine.
Svantaggi:
- Aumento del costo totale del mutuo nel lungo termine a causa degli interessi accumulati su un periodo più lungo.
- Maggiore durata dell’indebitamento, che potrebbe non essere ideale per chi desidera liberarsi del debito prima.
Rinegoziazione del mutuo
- Questa opzione offre la possibilità di rinegoziare i termini del contratto di mutuo, potenzialmente ottenendo un tasso di interesse più favorevole o modificando altre condizioni.
- Inizialmente, la rinegoziazione era rivolta alle famiglie con un reddito ISEE non superiore a 35.000 euro e un mutuo non superiore a 200 milioni. Tuttavia, l’ABI suggerisce di estendere questa misura anche a chi ha redditi ISEE o mutui di importi maggiori.
Vantaggi:
- Possibilità di ottenere un tasso di interesse più basso, riducendo il costo totale del mutuo.
- Adattamento del mutuo alle nuove condizioni finanziarie o ai cambiamenti nella situazione economica.
Svantaggi:
- Potrebbero esserci costi associati alla rinegoziazione, come commissioni o penalità.
- Non tutte le banche potrebbero essere disposte a rinegoziare, specialmente se la situazione creditizia del mutuatario è cambiata negativamente.
Quando conviene rinegoziare il mutuo?
La rinegoziazione del mutuo è un’alternativa efficace alla surroga del mutuo. Quando ci si accorge che la banca con cui si è contratto il mutuo offre prodotti più convenienti, è sempre possibile richiedere una rinegoziazione del proprio finanziamento per ottenere un risparmio.
- La rinegoziazione del mutuo:
La prima regola di un mutuatario attento alle proprie tasche è quella di controllare i tassi di mercato. Se questi sono più bassi di quelli che sta pagando e se mancano ancora diversi anni alla scadenza del mutuo, conviene agire per cambiare le carte in tavola. Tuttavia, bisogna tenere presente due aspetti:
- La banca non è obbligata a rinegoziare il mutuo.
- Difficilmente la banca è disposta a rinegoziare il mutuo sullo stesso livello della migliore offerta che si può trovare con un mutuo di surroga.
- Rinegoziazione mutuo: il caso del mutuatario di qualità:
Se si risponde positivamente alle seguenti domande, si è quasi sicuramente dei mutuatari che la banca non vuole perdere:
- Avete sempre pagato regolarmente le rate del vostro mutuo?
- Siete clienti della banca non solo per il mutuo ma anche per altri rapporti (conto corrente, conto titoli, carta di debito, carta di credito ed altro ancora)?
- Volete risparmiare sulla rata mensile del mutuo e avete già raccolto preventivi di altri istituti di credito per un mutuo di surroga?
- Rinegoziazione mutuo: il caso del mutuatario in difficoltà:
La rinegoziazione può essere richiesta sia dal cliente mutuatario che dalla banca erogante nel caso in cui si verifichino dei problemi con il regolare pagamento delle rate del mutuo. Di solito, la banca propone una rinegoziazione dei termini di contratto che prende forma di un allungamento della durata del mutuo, permettendo di ottenere una rata mensile di importo minore.
Sospensione delle rate del mutuo con il Fondo Gasparrini
- Questo fondo offre la possibilità di sospendere temporaneamente il pagamento di una o più rate del mutuo in caso di difficoltà finanziarie o altre condizioni particolari.
- È rivolto ai titolari di mutui per l’acquisto della prima casa.
- Per accedere al Fondo Gasparrini, è necessario presentare una domanda alla banca presso cui è stato stipulato il mutuo.
Vantaggi:
- Fornisce un sollievo temporaneo ai mutuatari in difficoltà finanziaria, permettendo di sospendere le rate per un periodo determinato.
- Aiuta a prevenire il default sul mutuo e le conseguenze negative associate.
Svantaggi:
- Le rate sospese dovranno comunque essere pagate in futuro, estendendo la durata del mutuo.
- Gli interessi potrebbero continuare ad accumularsi sulle rate sospese, aumentando il costo totale del mutuo.
Per accedere a queste iniziative, i cittadini devono presentare una richiesta alla loro banca. Le banche che intendono aderire a queste iniziative informeranno i loro clienti attraverso vari canali, come i propri siti web o le loro filiali.
Queste misure sono state introdotte per aiutare i cittadini a gestire l’aumento delle rate dei mutui in un contesto di rialzo dei tassi di interesse. Tuttavia, è essenziale per i mutuatari comprendere pienamente le implicazioni di ciascuna misura e valutare quale opzione sia la più adatta alla loro situazione finanziaria.
Surroga o Portabilità del Mutuo: Cos’è e Come Funziona
La surroga del mutuo permette al mutuatario di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra senza dover sostenere costi aggiuntivi e senza dover stipulare un nuovo contratto. L’obiettivo principale della surroga è quello di ottenere condizioni più vantaggiose, in particolare un tasso di interesse più basso.
Caratteristiche principali della surroga:
- Nessun costo: Con il Decreto Bersani, la surroga del mutuo non comporta alcun costo per il mutuatario. Questo significa che non ci sono spese notarili, commissioni bancarie o penali da pagare.
- Stesso capitale residuo: La cifra da trasferire alla nuova banca sarà esattamente il capitale residuo del mutuo al momento della surroga.
- Nessuna perizia: Non è necessaria una nuova perizia sull’immobile oggetto del mutuo.
- Durata e tipologia: La durata del mutuo e la tipologia (tasso fisso, variabile, ecc.) rimangono invariate, a meno che il mutuatario non decida diversamente e la nuova banca accetti.
Vantaggi della surroga:
- Risparmio: La motivazione principale per la surroga è spesso il risparmio. Se i tassi di interesse sono diminuiti rispetto a quando è stato stipulato il mutuo originario, trasferirlo a una nuova banca può significare pagare rate più basse.
- Migliori condizioni: Oltre al tasso di interesse, è possibile ottenere condizioni generali più favorevoli, come l’eliminazione di spese di gestione o commissioni.
Come procedere:
- Confronto tra offerte: Prima di procedere con la surroga, è consigliabile confrontare diverse offerte di mutuo per assicurarsi di scegliere quella più conveniente.
- Richiesta alla nuova banca: Una volta scelta la banca, si può inoltrare la richiesta di surroga. La nuova banca si occuperà di tutte le pratiche necessarie.
- Estinzione del vecchio mutuo: La nuova banca provvederà a estinguere il vecchio mutuo e il debito verrà trasferito presso di essa.
Surroga del Mutuo: Legge 244/2007 – Decreto Bersani
Articolo 38: Questo articolo ha introdotto la possibilità per il mutuatario di trasferire il proprio mutuo da una banca all’altra senza sostenere alcun costo. In particolare, ha eliminato le spese notarili e le commissioni bancarie legate alla surroga.
Articolo 40: Stabilisce che le banche non possono rifiutare la richiesta di surroga senza un motivo valido. Inoltre, non possono imporre condizioni meno favorevoli rispetto a quelle previste dal contratto originario.
Dettagli chiave:
- Nessuna variazione sul capitale residuo: La cifra che viene trasferita alla nuova banca è esattamente il capitale residuo del mutuo al momento della surroga. Non è possibile richiedere ulteriori somme di denaro o modificare l’importo del debito.
- Tempistiche: Una volta inoltrata la richiesta di surroga, la banca originaria ha 30 giorni di tempo per fornire alla nuova banca tutti i documenti necessari. Dopo questo periodo, la nuova banca ha ulteriori 30 giorni per completare la procedura.
- Penali: Con il Decreto Bersani, le banche non possono più applicare penali in caso di surroga del mutuo. Questo significa che il mutuatario può trasferire il proprio mutuo senza dover sostenere costi aggiuntivi.
- Perizia: Non è necessaria una nuova perizia sull’immobile oggetto del mutuo. La banca accetterà la perizia originaria.
Considerazioni:
- Anche se la surroga non comporta costi, è importante valutare attentamente le condizioni offerte dalla nuova banca. Ad esempio, alcuni istituti potrebbero offrire tassi di interesse promozionali che aumentano dopo un certo periodo.
- Prima di procedere con la surroga, è consigliabile leggere attentamente il contratto originario e verificare l’eventuale presenza di clausole particolari.
La surroga del mutuo, grazie al Decreto Bersani, offre ai mutuatari un’opportunità significativa di risparmio e di miglioramento delle condizioni del proprio finanziamento. Tuttavia, come per ogni decisione finanziaria, è essenziale informarsi adeguatamente e, se possibile, consultare un esperto.
Rinegoziazione vs Surroga del Mutuo
Ecco una spiegazione semplice ma completa sui vantaggi e svantaggi della rinegoziazione rispetto alla surroga del mutuo.
Rinegoziazione del Mutuo:
Si tratta di una modifica delle condizioni del mutuo già esistente con la stessa banca.
Vantaggi:
- Flessibilità: La banca potrebbe offrire condizioni personalizzate in base alla storia e alla relazione con il cliente.
- Meno burocrazia: Non è necessario cambiare banca, quindi potrebbero esserci meno documenti da presentare.
- Possibilità di modificare vari aspetti: Oltre al tasso di interesse, potresti avere la possibilità di cambiare altri termini del mutuo, come la durata.
Svantaggi:
- Meno concorrenza: Essendo legati alla stessa banca, potresti non avere accesso alle offerte più competitive presenti sul mercato.
- Condizioni non sempre ottimali: La banca potrebbe non offrire le condizioni migliori disponibili, dato che già possiede il tuo mutuo.
Surroga del Mutuo (Portabilità):
Consiste nel trasferire il mutuo da una banca all’altra per ottenere condizioni migliori, senza cambiare l’importo residuo o la durata del mutuo.
Vantaggi:
- Tassi più competitivi: Cambiando banca, potresti accedere a tassi di interesse più vantaggiosi.
- Nessun costo: Grazie al Decreto Bersani, la surroga non comporta costi aggiuntivi come spese notarili o commissioni.
- Mantenimento delle condizioni: La durata e l’importo residuo del mutuo rimangono invariati.
Svantaggi:
- Processo più lungo: La surroga potrebbe richiedere più tempo rispetto alla rinegoziazione, dato che coinvolge due banche.
- Documentazione: Anche se non è necessaria una nuova perizia, potrebbero esserci altri documenti da presentare alla nuova banca.
In sintesi:
Mentre la rinegoziazione offre una soluzione rapida e personalizzata con la stessa banca, la surroga permette di esplorare il mercato e potenzialmente ottenere condizioni migliori trasferendo il mutuo a un altro istituto. La scelta tra le due dipende dalla situazione individuale del mutuatario, dalle condizioni offerte dalla banca attuale e dalle offerte disponibili sul mercato.
Come influenzeranno le previsioni economiche per il 2025 i tassi dei mutui?
Dopo l’ultimo aumento dei tassi di interesse sui mutui, il 2024 è atteso come l’anno del cambiamento. Si spera che possa portare a una diminuzione del costo del denaro. Questo a seguito dell’ultimo rialzo del costo del denaro stabilito dalla BCE di altri 25 punti base. Anche se nei prossimi mesi si prevede un aumento delle rate per i mutui a tasso variabile, l’effetto di tali rincari potrebbe essere attenuato dal mercato di riferimento.
Il mercato dei mutui sta attraversando un periodo di difficoltà, con una domanda in calo e, di conseguenza, anche le erogazioni sono in diminuzione. L’inflazione, che ha avuto un impatto significativo sul mercato immobiliare, ha visto un tasso del 5,6% nel 2023. Tuttavia, si prevede che nel 2024 possa scendere al 3,2% e ulteriormente al 2,1% nel 2025.
Il picco massimo dell’Euribor è previsto per dicembre con un tasso del 3,90%. Questo suggerisce un aumento inferiore ai 25 punti base stabiliti dalla BCE. Di conseguenza, si prevede una leggera diminuzione dei tassi a partire da gennaio. Sebbene la rata dei mutui a tasso variabile potrebbe aumentare leggermente entro la fine dell’anno, si prevede una tendenza al ribasso all’inizio del nuovo anno, che dovrebbe continuare fino a giugno 2025.
In sintesi, le previsioni indicano che il peggio per i mutui potrebbe essere alle spalle e che nei prossimi mesi la situazione potrebbe migliorare. Tuttavia, queste sono solo previsioni e l’andamento effettivo dipenderà da vari fattori, tra cui l’inflazione e l’andamento dell’economia globale.
Le previsioni economiche per il 2025 avranno un impatto significativo sui tassi dei mutui. Ecco un riassunto di quello che dicono:
- PMI.it – “Previsioni tassi mutui, quanto costeranno fino al 2024”
- L’articolo discute dell’andamento dei mutui e dell’impatto dell’innalzamento dei tassi di interesse sulle rate a tasso fisso e variabile.
- Money.it – “Mutui e tassi di interesse, il 2024 potrebbe essere l’anno del cambiamento”
- Le previsioni per il 2024/2025 indicano che l’inflazione nel 2023, grazie alle politiche messe in campo dalla BCE, ha un tasso del 5,6%. Questo potrebbe scendere al 3,2% nel 2024 e al 2,1% nel 2025. Il picco massimo dell’Euribor è atteso per dicembre con un tasso del 3,90%.
- IlSussidiario.net – “Tassi sui mutui/ Caleranno fino al 2% dal 2023 al 2025”
- Dopo l’ultimo rialzo della BCE, dal secondo semestre 2023 fino al 2025 si prevede un drastico calo dei tassi sui mutui che potrebbe arrivare al 2%.
- TGCOM24 – “Andamento dei tassi dei mutui in autunno, cosa aspettarsi”
- Si prevede che i tassi dei mutui subiranno un rialzo, raggiungendo valori sotto al 5% a giugno 2024, con un ulteriore ribassamento al 4,28% a giugno 2025.
In sintesi:
Le previsioni economiche per il 2025 suggeriscono un calo dei tassi dei mutui, con aspettative di un tasso intorno al 2-4%. Questo calo è influenzato da vari fattori, tra cui le politiche della BCE e l’andamento dell’inflazione. Per i mutuatari, ciò potrebbe significare rate del mutuo più basse e condizioni di finanziamento più favorevoli. Tuttavia, è sempre importante monitorare l’andamento del mercato e consultare esperti prima di prendere decisioni riguardanti il proprio mutuo.
